[摘要] 2014年，房地产行业处于调整阶段。数据显示，上半年，许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。房地产市场的这种变化究竟是阶段性的还是转折性的？当房地产不再是我国经济增长动力的主要力量时，政府要以何种政策保证经济的平稳？
2014年，房地产行业处于调整阶段。数据显示，上半年，许多地区无论新房还是二手房的成交量都显著下降，房价也呈不同程度的增速放缓甚至下滑态势。房地产市场的这种变化究竟是阶段性的还是转折性的？当房地产不再是我国经济增长动力的主要力量时，政府要以何种政策保证经济的平稳？今天，中信证券首席经济学家诸建芳做客本期“首席观点”栏目，他认为，此次房地产深度调整不是短期的、周期性的，而是中长期意义上的转折性、趋势性的，这意味着地产时代的终结，房地产业在经济中的主导作用将转变。诸建芳认为，政府将采用长短兼顾的政策组合来稳定经济：通过松绑地产市场行政调控、推动新型城镇化和区域一体化等措施来缓冲房地产价格下降；通过放开垄断管制、国企改革和激发创新等改革激发新的经济增长点；适当调整货币财政政策来稳定短期经济增长。
记者：2014年，房地产各项指标呈现见顶回落的态势。虽然唱空地产的论调四起，但事实上，在过去的五年中，地产业的下行更多是“假摔”，低谷期一般不超过一年。那么对于这次调整，您怎么看待？
诸建芳：目前，房地产销售和投资已明显趋缓，整体空置率达到15%的警戒线水平，这种调整波动不再是“假摔”，估计到2015年，影响市场的核心因素——供需将基本处于平衡状态。届时，房地产行业将发生根本性的转折。我认为，主要有三方面的因素加速了行业拐点的到来。
一是政策组合拳抑制了投资性需求。为了抑制房价快速上涨的趋势，政府出台了限购限贷等一系列调控措施。自2010年起，已经有40个大中城市实施了行政限购政策。融资方面，2014年5月央行、银监会、证监会、保监会和外汇局再次联合发布了127号文，限制银行通过同业业务投资非标资产，进一步抑制了房地产企业的表外融资。个人住房按揭贷款方面， 2014年一季度个人购房贷款余额同比增速较去年同期小幅下降1个百分点至20.1%。拟推出的房产税政策更是直接增加了持房成本，抑制投资性需求。
二是保障房建设分流了部分自住型需求。为了解决中低收入群体的住房问题，近几年政府加大了保障房的建设力度。2010年以来，保障房建设用地在政府的土地供应计划中所占的比重始终保持在20%以上，同时中央财政预算中保障性住房支出也逐年增加，2013年保障性住房支出占整体预算支出的比例接近3%。保障房及自住型商品房分流了部分“刚需”，也加快了地产行业供需拐点的来临。
三是反腐减少了“寻租”需求。新一届政府施政以来，加大了反腐的力度，落马官员查没了多处房产，反腐的持续推进将有效降低“寻租”性购房需求。而近期正在推进的官员财产申报制度，更是引发了官员出售房产潮，进一步增加了房地产市场的供给压力。
此外，我们也可以看到，房地产企业的经营活动也在发生变化，具体体现在：首先，即便是在这两年房地产旺销格局下，地产企业的杠杆率也维持在较低水平，这表明企业对未来预期更加谨慎，即便是销售格局良好，资金充裕，拿地开发也并不激进。其次，行业重组并购明显增加，2013年地产行业规模以上的并购达到148个，金额超过140亿美元，相比过去几年增长明显，地产行业步入“发展瓶颈期”的特征也越发明显；再次，部分传统地产企业开始主动转型，布局其他领域，其中不乏在地产行业经营20多年的成熟企业，这可能意味着行业拐点的临近，过去十年快速发展的模式可能难以为继。
上述证据证明，此次房地产深度调整不是短期的、周期性的，而是长期意义上的转折性、趋势性的，这意味着地产时代的终结，房地产业在经济中的主导作用将转变。
记者：房地产是过去15年中国经济的“火车头”，房地产的爆发式增长带动相关制造业、建筑业的高速增长，同时通过土地财政为地方政府提供了大量的建设资金，从而拉动了中国经济高速增长。如果地产发生了趋势性的转折，那么未来中国经济的增长动力将来自何方，哪些产业兴起将接力房地产行业的主导产业作用？
诸建芳：房地产需求增长减缓后，一方面，房地产对相关产业的带动效应减弱，部分行业，特别是提供投资品的制造业产能将出现过剩，相关行业投资将减慢；另一方面，土地财政面临压力，地方政府基础设施投资能力下降。
经济增长面临压力，为了避免经济增长大幅下滑，一方面需要防止房地产快速下降，另一方面需要培育新的增长点，即培育新的产业和开发新的需求。后地产时代新的经济架构将逐步确立。在产业层面，房地产对相关产业的带动效应减弱，与房地产相关的传统行业将出现产能过剩；而服务业、装备制造业、环保行业等将兴起，引领整个经济，其中服务业占比将达58%。在增长动力方面，消费唱主角，消费率将上升至59%，消费取代投资成为增长的主要拉动力量。
记者：您认为政府政策需要如何应对房地产市场这一深刻变化，使中国经济在向后地产时代过渡中保持平稳增长？
诸建芳：后房地产时代到来需要经历一个过渡，在这个过渡阶段，经济自身的调整可能比较大，在这个过渡阶段，政府需要做出一系列政策来缓冲房地产调整带来的对经济的冲击。在当前的经济大环境下，政府如果放任房地产市场的自身调整，那么中国经济将面临严重的问题，经济增长下降，债务危机爆发，大量企业破产。我认为，短期政府将会从三个方面来缓解房地产行业的下降速度。
首先，出台房地产行业政策。在地产行业高速增长的时期，政府出台了一系列调控措施，打击投资性需求，遏制房价快速上涨的势头。然而，在地产行业供需关系出现拐点以后，这些政策已不再适宜，政府需要放松前期的调控措施，刺激房地产需求，以减缓地产的下降速度。具体措施可能包括：放松房地产限购；放松信贷政策，支持自住型及改善型需求；放开房地产企业融资限制。
其次，推动新型城镇化，释放潜在购房需求。新一轮城镇化规划明确了至2020年“三个一亿”的硬化指标约束——“转移一亿人”、“改善一亿棚户区和城中村居民的居住环境”、“就地城镇化一亿人”，每年1000万农民转移至城市，并成为真正意义上的“市民”，将对城市住房需求的趋势性下滑形成缓冲。
再次，实施区域一体化，增加周边区域的住房需求。区域经济发展以“城市群”、“城市带”为主体形态，势必带动相配套的轨道交通等基础设施建设。根据本轮城镇化建设的量化指标，到2020年，普通铁路网覆盖20万以上人口城市，快速铁路网基本覆盖50万以上人口城市；普通国道基本覆盖县城，国家高速公路基本覆盖20万以上人口城市；民用航空网络不断扩展，航空服务覆盖90%左右的人口。完备的基础设施使得“同城化”成为可能。而“同城化”发展趋势有利于居民在经济区域内打破城市和户籍界限，在更大的地理空间中配置自己的生活和工作资源，为居民购房提供了更多的选择，实质上降低了居民购房的门槛。
此外，政府还可能通过放开垄断管制、国企改革和激发创新等改革激发新的经济增长点。中国目前依然具备增长潜力，而这些潜力的激发需要改革来推动。房地产行业在过去15年能够快速发展，最重要的原因是房地产行业进行了市场化改革，同时房地产投资主体主要是民间资本。后地产时代改革的重点在于：要推动市场化改革，特别是目前垄断管制领域的改革，拓展经济增长空间；要推动混合所有制，促进国企改革，国有资本布局战略性调整，从部分领域逐步收缩，而将此空间向民营资本开放；要激发创新，完善创新的环境，通过技术进步和创新来拉动经济增长。
记者：在房地产市场调整的背景下，2014年中国经济将如何变化？
诸建芳：我认为，2014年经济前低后稳，预计GDP增长7.4%。今年经济的表现取决于经济自身的减速和政策稳增长之间力量的消长。从经济自身的动力来看，下半年增长依然乏力，经济缺乏内在增长动力。由于房地产市场的深度调整，房地产投资将拖累整个投资，政府主导的基建虽然有一定的对冲作用，但是投资增长仍略有减缓；消费增长已经处于较低水平，未来不会持续下降，增速趋于稳定；出口随着外需改善而有所改善。然而，在增长逐步临近政府底线之际，政府将出台稳定增长的政策，以使GDP增速不再明显偏离年初所定目标，而经济增长态势也不会一路向下，而是逐步走稳。在经济增长偏弱的情况下，食品价格不足以推动物价上升，通胀无压力。在经济增长趋稳和物价低迷的情况下，工业企业盈利小幅增长。
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